就在昨天加杠杆最安全的证券公司，上海安居客刚更新完2026年1月的二手房数据，17号单日成交直接破1200套，这已经是这个月第三次单日破千；
可与此同时，财经发布的楼市周报显示，同期三四线城市新房去化周期飙升至91.1个月，相当于不吃不喝卖7年多才能清完库存。
一边是核心城市的意外回暖，一边是三四线的持续冰封，再加上曹德旺近期在采访中直言“未来3年，再纠结买房卖房，可能会更危险”，后台每天都有粉丝追着问我：
哥，我到底该咬牙买房，还是尽快卖房？这所谓的“危险”，到底是给买房人的警告，还是给卖房人的催促？
说实话，做楼市自媒体这几年，我见过太多人因为跟风买房、恐慌卖房踩坑，有刚需掏空6个钱包买了三四线的房子，如今降价40%都卖不出去；
也有投资客抱着“回暖解套”的幻想，握着多套老破小不肯出手，最后砸在手里。
其实大家纠结的根本，从来不是楼市本身的涨跌，而是藏在骨子里的社会心理误区——我们被“买房保值”的固有执念绑架，
被从众心理裹挟，被“怕亏”的焦虑困住，而曹德旺的忠告，恰恰戳破了这层窗户纸。
先跟大家拆解第一个核心问题：我们为什么会如此纠结？本质上是三种心理在作祟。
第一种是“路径依赖”的执念，过去二十年，房地产普涨的行情让所有人形成了“买房=稳赚不赔”的认知，哪怕2025年国家统计局数据显示，
全国商品房销售额下降12.6%，住宅销售额下降13%，还是有人觉得“买套房总比存银行靠谱”，哪怕咬牙凑首付、背负三十年房贷，也想上车。
第二种是从众焦虑，看到上海、南京的二手房成交回暖，就慌着要跟风上车；
看到身边邻居降价卖房，就急着抛售自己的房子，完全不管自己的城市能级、购房需求。
第三种是刚需与投资的矛盾心理，刚需怕现在不买，未来核心区房价再涨，一辈子都买不起；
投资客怕现在不卖，未来房价再跌，最后血本无归，两种焦虑交织，越想越乱。
而2026年的这些最新数据，其实早就给我们拆解了这些心理误区的真相，也解释了曹德旺口中“危险”的真正含义。
先看分化的真相：国家统计局1月19日发布的70城房价数据显示，2025年12月仅6个城市新房环比上涨，上海以0.2%领跑，而三四线城市普遍下跌，包头跌幅达1%；
再看库存，13城新房去化周期23个月，其中三四线城市高达91.1个月，而一线城市核心区仅15.2个月。
更关键的是，全国二手房挂牌量已经突破850万套，三四线城市一套房想成交，平均要等180天，还得主动降价10%-20%。
这意味着什么？“闭眼买房都赚钱”的时代彻底终结了，曹德旺说的“危险”，从来不是指买房或卖房本身，而是“盲目跟风”的危险——危险的不是买房，是咬牙凑首付，
去买三四线城市的非核心房源、老破小，是明明没有刚需，却抱着投资幻想，跟风买入；
危险的也不是卖房，是明明手里有多套三四线的闲置房源，却抱着“会回暖”的幻想不肯出手，任由库存积压，最后变得一文不值；
危险的是我们被情绪绑架，失去了理性判断，把房产当成唯一的救命稻草。
很多人把曹德旺的忠告解读成“赶紧卖房，别买房了”，其实是误解了。
我特意去看了他的完整采访，他真正想表达的是：未来3年，楼市没有“一刀切”的答案，普通人最该警惕的，是盲目跟风，是被“房产执念”绑架。
他不是不让刚需买房，而是提醒刚需，买房要选对城市、选对区域，优先考虑一线、新一线核心区，依托人口流入、配套成熟的基本面，这样的房子才有居住价值，也能抵御下跌风险；
他也不是催着所有人卖房，而是提醒投资客，尽快抛售三四线非核心房源、闲置房源，别再抱着投资幻想，“持有多套不如持有优质一套”，非核心区域的多余房产，只会成为资产包袱。
最后，我想给大家一个实实在在的结论，也是我做楼市自媒体这么多年的真心话，更是对曹德旺忠告的深度解读：未来3年，楼市的核心逻辑是“分化”，危险的是“盲目”，稳妥的是“理性”。
如果你是刚需，有稳定工作，能承担合理房贷，优先选择一线、新一线核心区的刚需户型，2026年首套房贷款利率普遍跌破3%，
还有换房退税政策延续，现在是合适的择机上车时机，但别咬牙去买三四线的非核心房源；
如果你手里有多套三四线的闲置房源、老破小，别再犹豫，尽快抛售，及时止损，把资金转向更稳健的领域；
如果你既没有刚需，也没有优质房源，别跟风、别投机，守住自己的现金流，比什么都重要。
楼市早已告别普涨时代，未来3年，真正的危险从来不是房价的涨跌，而是我们自己的盲目与焦虑。
曹德旺的忠告，与其说是对楼市的预判，不如说是对普通人的提醒：
放下“房产执念”，拒绝盲目跟风，理性看待房产的居住属性，分清刚需与投资，不被情绪绑架，才能避开风险，守住自己的财富。
毕竟，房子是用来住的，不是用来炒的，更不是用来消耗我们一生焦虑的工具。
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